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La regulación del IVA se recoge en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA).
En él se recoge dos grupos de actuaciones beneficiadas de un IVA reducido:
• Las obras de rehabilitación de edificios y obras análogas a las de rehabilitación. Artículo 20. Uno. 22º de la LIVA
• Las obras de renovación y reparación de viviendas. Artículo 91. Uno. 2. 10º y 3 de la LIVA
Para determinar si las obras realizadas son de rehabilitación de edificios y tributan al tipo reducido del 10%, deberán cumplirse dos requisitos:
• Requisito cualitativo: Que el objeto principal de las obras sea la reconstrucción de la edificación, entendiéndose cumplido este requisito cuando más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
• Requisito cuantitativo: que el coste total de las obras o el coste del proyecto de rehabilitación exceda del 25% del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación con exclusión del valor del suelo.
Ejemplo: Si el valor de un edificio es de 1.000.000 euros se deberá dividir dicho importe entre el % que corresponda a edificación y que corresponda a suelo. Imaginemos que la proporción es 80/20 (edificación
80%-suelo 20%), con lo que el valor de la edificación sería de 800.000. Por lo tanto, el coste de las obras tendría que ser superior a 200.000 € (25% de 800.000 €).
Conceptos para tener en cuenta:
• Coste total de las obras o coste total del proyecto de rehabilitación: el importe total, IVA excluido, que soporte el promotor como consecuencia de las entregas de bienes y prestaciones de servicios que se deriven de la rehabilitación, incluidos los servicios que le sean prestados por el personal técnico que dirija las obras.
• Precio de adquisición de las edificaciones: el realmente concertado en las operaciones en cuya virtud se haya efectuado la referida adquisición.
Obras análogas a las de rehabilitación:
• Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.
• Las de refuerzo o adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
• Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
• Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
• Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por personas con discapacidad.
Obras conexas a las de rehabilitación: Cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las
obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada:
• Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
• Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones
eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
• Las obras de rehabilitación energética, que son las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento
de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.
Nota aclaratoria: Los requisitos para la aplicación del 10% reducido en IVA van de más a menos; de obras más complejas hasta los trabajos o intervenciones más simples. Aquí lo que se determina es, en relación a
las obras que no son de consolidación, cuáles serán aquellas a las que todavía se podrá aplicar el IVA reducido del 10%.
Se considerarán destinadas principalmente a viviendas, las edificaciones en las que al menos el 50 por ciento de la superficie construida se destine a dicha utilización. Cuando un proyecto de obras no pueda
calificarse como de rehabilitación, las obras de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y
servicios complementarios en ellos situados, tributarán al tipo reducido del 10 por ciento cuando se cumplan los siguientes requisitos:
Que el destinatario sea persona física o comunidad de propietarios (no actividad empresarial o profesional), y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular. También cuando el destinatario sea una comunidad de propietarios por las obras hechas en el edificio en el que se encuentre la vivienda.
• Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.
• Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación
Deben considerarse “materiales aportados” aquellos que queden incorporados materialmente al edificio, directamente o previa su transformación, tales como los ladrillos, piedras, cal, arena, yeso y otros materiales.
El tipo reducido se aplica a todo tipo de obras de renovación y reparación, como, por ejemplo: fontanería, carpintería, electricidad, pintura, escayolistas, instalaciones y montajes (antes del 14 de abril de 2010 el tipo reducido estaba limitado a las obras de albañilería)
En todo caso, el coste de los materiales aportados por el empresario o profesional que realice la obra no puede exceder del 40 por ciento del coste total de la obra ya que la calificación de la ejecución de obra como prestación de servicios o como entrega de bienes es esencial para valorar la procedencia o no del tipo reducido.
Ejemplo 1: La colocación del suelo de una vivienda por 10.000 €, correspondiendo 3.000 € a materiales aportados por quien realiza la obra, tributa toda ella al tipo reducido.
Ejemplo 2: Una obra por un importe total de 10.000 €, si los materiales aportados ascienden a 5.000 €, tributa, sin embargo, al tipo general.
Tipo reducción de gravamen:
• 10% a las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidos los
locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados.
Se considerarán destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en las que al menos el 50% de la superficie construida se destine a dicha utilización.
Entrega de inmuebles rehabilitados:
• Están exentas del IVA las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación. Si se ha adquirido un edificio para su completa remodelación que reúne los requisitos para ser considerada
una rehabilitación, la entrega inicial de la edificación estará sujeta y no exenta.
Si las obras a realizar no tuvieran la consideración de rehabilitación tanto la adquisición de la edificación como la venta de las viviendas estarán sujetas pero exentas del IVA.
